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蛋壳公寓四面楚歌 “租金贷”模式再受拷问

时间:2020-11-17 21:44:53 编辑:牛牛 来源:21世纪经济报道 浏览:280次

  近期,在上市10个月后,蛋壳公寓接连传出租客被断水断电、拖欠供应商账款和房东租金的消息。

  11月16日,记者根据深圳消委披露统计,9月以来,深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉突然停业或公司资金链断裂,房东收到租金后要求租客搬离,导致租客“无房可住”。

  长租公寓流动性危机、“跑路”消息不断,再次拷问了“租金贷”模式。

  11月16日,蛋壳公寓回复称,公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。租客和房东等问题,也在积极应对,蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

  受新冠疫情和市场激烈竞争影响,长租公寓运营商面临入住率下滑、租金收入下降的困境。

  蛋壳公寓等长租公寓大量使用“租金贷”金融产品。在“租金贷”模式下,租客与长租公寓签订房屋租赁合同,一次性预付一年等期限房租及押金,长租公寓向房东月付租金。但是,在长租公寓深陷流动性危机后,租金无法向房东交付,房东即要求租客搬离。

  同日,微众银行公告称,已注意到蛋壳公寓相关情况,对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客,至少在2021年3月31日前征信不受影响。

  蛋壳公寓今年1月17日在纳斯达克上市。截至11月13日,蛋壳公寓(DNJ.N)股价报1.51美元,11月以来股价下跌19.25%,上市以来股价已经跌去88.81%。

  深陷流动性危机

  近期,不断有租客在网上发文投诉,蛋壳平台已经出现了大面积的逾期支付业主租金的情况。

  上周,多家媒体爆出,在北京,被拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公地点讨要欠款,此外也有退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员讨薪。杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象,深圳蛋壳公寓出现了大面积断网,已经有房东开始驱赶租客,武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。

  例如,黑猫投诉平台上,蛋壳公寓的投诉已达27683件,其中,深圳地区蛋壳公寓的投诉达446件,投诉问题集中在无法退租、断网断电、拖欠业主租金与水电费等问题上。

  一名租户称,由于已经不在深圳工作,此前曾与蛋壳公寓联系退租,但工作人员以多发补贴为由继续推脱,导致现在每个月还要支付深圳的房租。深圳市南山区一名业主称,其与蛋壳公寓签订了自2017年10月09日至2021年01月06日的租赁合同,但从十月开始,蛋壳公寓便没有支付租金与水电费。

  此前,8月,蛋壳公寓App遭工信部通报下架。10月,蛋壳公寓首席运营官顾国栋因个人原因离职。11月,蛋壳公寓三次被列为被执行人,被执行总金额超千万,甚至因此登上微博热搜。

  11月16日,对于网传蛋壳公寓将宣布破产,蛋壳公寓公关部回复称,属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。租客和房东等问题,也在积极应对,蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

  从蛋壳公寓分布情况看,截至3月末,蛋壳公寓在13个城市运营41.9万间公寓,同比增长46.8%。其中,北京、上海、深圳三个城市20.7万间。

  蛋壳公寓财报显示,受新冠疫情、长租公寓激烈竞争冲击,蛋壳公寓入住率出现下降趋势。2020年一季度,蛋壳公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1个百分点,但较去年二季度的89%大幅下滑。蛋壳公寓一季度净亏损12.344亿元,亏损扩大逾50%;经调整净亏损为9.789亿元,亏损扩大逾20%。

  除蛋壳外,近期,多家长租公寓“暴雷”,这些长租公寓大多使用“房租分期”业务模式,资金链断裂后,房东要求租客搬离。

  11月16日,《21世纪经济报道》记者根据各地消费者保护机构发布信息统计,在深圳,今年9月以来,深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。

  深圳市消费者委员会披露,深圳爱租公寓目前已停止营业,被列入经营异常名录。由于爱租公寓大量租金无法向房东交付,房东已要求消费者搬离,消费者面临无房可住的局面。此外,深圳美居公寓、小鹰公寓,均被投诉出现资金链断裂,大量租金无法向房东交付,房东已发布告示要求消费者搬离。乐居公寓已停止营业,该公司此前9月发布公司转型暨告业主书,单方面宣布公司转型以及分期赔付租户的决策,由于商家未向房东交付房租,房东要求消费者搬离住所。

  拷问“租金贷”模式

  11月16日,微众银行回应《21世纪经济报道》记者查询时表示,从维护客户合法权益的角度出发,该行建议,根据客户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》,并已预付租金,享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住,保障合法权益。

  微众银行回应称,如果客户合法权益收到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离,可登录“微众银行租住消费贷款”公众号登记,该行将做出适当安排,尽量保护客户权益,至少在2021年3月31日前,征信将不受影响。

  蛋壳公寓拖欠账款或租金,深圳5家长租公寓停业,一方面是因为今年疫情冲击,长租公寓市场竞争激烈带来收入下降;另一方面,来自“租金贷”业务的现金流入大幅减少。

  “租金贷”业务模式是,租客与长租公寓签订房屋租赁合同,长租公寓运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,长足公寓运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。在业务逻辑上,“租金贷”解决的是租客很难一口气拿出大笔预付金的痛点。例如,在各大城市房租水涨船高后,由于普遍采用“押一付三”付款模式,再加上一个月房租作为中介费,意味着租客一次性缴纳五个月“小半年”租金开销,是很多年轻人不易承受的房租压力。

  《21世纪经济报道》此前报道,有项目负责人曾提出,分散式长租公寓只有做到 95% 入住率,才能实现稳定的现金流。

  但是,若长租公寓现金流断裂或紧张,无法向房东交付租金,甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。租客不但面临无房可住的局面,更背负一笔个人贷款。若出现租客未按时还款的情况,租客的个人征信会受到影响。

  多为银行业内人士表示,在“租金贷”模式下,长租公寓运营商一次性能拿到一年的钱,通常将这笔“租金贷”加杠杆,再去收购更多的房源,以此实现杠杆式扩张,但该模式敏感而脆弱,任何一个环节——若租金收入下降、租金贷来源减少,都会使得杠杆破裂。

  去年底,住建部等六部门发布新规,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。根据蛋壳的招股书,蛋壳上市前夕的2019年第三季度,有67.9%的租客都使用了租金贷,该比例最高时超9成。

(文章来源:21世纪经济报道)

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