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SOHO中国盈利微薄 善变的潘石屹看不清前景去意已决

时间:2020-11-17 21:47:07 编辑:牛牛 来源:新浪财经 浏览:50次

出品:大眼楼管

作者:肖恩

  SOHO中国在2020年显得“清净”又“热闹”,清净在于公司自年初以来,包括股东人数变化及业绩发布等公告在内的公告总数仅42条,运营冷清。热闹在于,公司的股价随着黑石和高瓴收购和私有化消息波动剧烈,吸引着投资者的广泛围观。

  据此前不完全统计,SOHO中国在2014年至今的6年间累计出售资产约293.41亿元,主要集中在上海,包括上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、SOHO世纪广场项、虹口SOHO和凌空SOHO等。

  从SOHO中国的业绩、现金流、资产总量、拿地等多个指标来看,战略多变的创始人,从开发到自持,再从卖单个资产转向寻求全面脱手公司,潘石屹早已去意已决。

  “在这个动荡的时候,我们还是采用最保守的办法。”

  这是在2014年12月全国工商联房地产商会的年会上,潘石屹对于SOHO中国战略阐述的观点。

  事实上,从2014年起,潘石屹就开始卖卖卖。

  2014年,SOHO中国以52.3亿元的价格将上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场出售给金融街控股,将凌空SOHO一半项目以30.5亿元的价格出售给携程;

  2015年9月,潘石屹将外滩地王股权转让给复星集团,收回45.85亿元资金;

  2016年7月,位于上海的SOHO世纪广场项目转让给国华人寿保险,成交总额为32.97亿元;

  2017年整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO;

  2019年9月份,SOHO中国作价7.61亿元出售了旗下部分商业项目的2583个地下停车位。

  2020年,公司公告证实了SOHO中国曾一度在洽谈可能被全面要约收购的事实。

  创始人的策略从卖单个资产转向寻求全面脱手公司。但峰回路转,此起彼伏,截至目前,潘石屹的出售计划仍未有明显进展。

  值得注意的是,自2012年8月以来,SOHO中国就逐渐转向保守,并开启转型。宣布将告别散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时,潘石屹留给公司转型的时限是5年,“5年之后,等手头上150万平方米的商业物业成熟之后,我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”

  回过头来看,2012年几乎是SOHO中国收入的高点,此后一路下滑,总收入多年不足25亿元,截至2020年6月30日,SOHO中国实现租金收入约7.82亿元,同比下降约12%更遑论租金收入超40亿元的目标。

  “对前景看不清楚”

  这是所谓“自持”转型2年后,潘石屹对于市场的最新认识,2014年的老潘已全面不看好商业地产。

  潘石屹早放弃了租金收入40亿的目标,潘石屹曾公开表示:“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%。”而事实上,SOHO中国最先出售的资产却主要集中在上海,且公司2020年的平均借贷成本达到了4.8%,这或可以从侧面反映,上海的办公商业的经营环境可能比北京还要艰难。

  在连续出售部分自持资产后,SOHO中国利润、现金流均出现明显滑坡。投资现金流净额由净流出转向净流入,与此同时,筹资活动现金流净额由流入逐渐转为流出。

  现金流的一升一降之间,SOHO中国的资产负债率由2012年的60.65%降至2020年的46.89%。由于项目的减少,SOHO中国的净利润已连续三年下滑,其中2017至2019年净利润分别为47.33亿元、19.25亿元、13.31亿元,其中的投资物业重估收入高达71.26亿元、10.93亿元、11.68亿元。2020年上半年剔除投资物业升值的税后净利润仅为1.48亿元。

  也就是说,去除物业重估财技创造的利润后,SOHO中国的盈利基本面是很差的,这倒是与潘石屹对于北京办公物业的收益与成本的分析吻合上了。

  从开发销售到自持出租,并进一步保守至卖资产,潘石屹看空办公物业也是一个循序渐进的过程。2017年业绩发布会上,潘石屹曾一度表示,SOHO中国的非核心的资产已经销售完了,剩下的资产都是核心资产,未来将不会再销售了。

  而事实上,善变的潘石屹在2020年再一次改变了他的战略,从卖单个资产转向寻求全面脱手公司,此时的潘石屹去意已决。

  “中国已经不缺房子了”

  潘石屹的决策基础,便落实到了最基本的供求关系上。

  戴德梁行发布今年第三季度北京和上海的写字楼报告显示,北京和上海的写字楼市场均因新入市的项目,这两座城市的空置率再次被推高,其中北京全市和五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%,均创十年来历史新高。

  上海第三季度有四个项目入市,将全市空置率推升至21.85%,其中核心区域的空置率为16.6%,非核心区域为30.6%。戴德梁行预估,北京及上海未来一年的写字楼空置率仍有走高风险。

  截至2020年6月,SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率仅为78%,而2019年的平均出租率约为90%,2018年的出租率为96%。

  而在SOHO中国陆续出售项目的6年间,其并未在境内再购入新项目,公司业绩报告中也多年未在披露公司的土地储备情况。

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