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华夏幸福2200亿有息负债压顶 股债双杀流动性吃紧

时间:2021-01-14 22:53:15 编辑:牛牛 来源:新浪财经-自媒体综合 浏览:213次

  原标题:降级!“环京房企”2200亿有息负债压顶,股债双杀流动性吃紧

  来源:小债看市

  连遭中金和穆迪下调评级,华夏幸福股票和境内外债券也遇沉重抛压,这家“环京龙头房企”面临巨大资金压力。

  01、评级被下调

  1月13日,穆迪将华夏幸福(600340.SH)的Ba3企业家族评级和华夏幸福 (开曼)投资有限公司支持的高级无担保评级下调至B2;同时将这些评级纳入评估范围,以便进一步下调评级。

  穆迪认为,评级下调反映出华夏幸福的经营业绩和产生的现金流均低于预期,鉴于 其流动性状况不佳,且在未来12-18个月内有大量债务到期或成为可推举债务,这加大了其再融资风险。

  无独有偶,1月8日中金公司也将华夏幸福投资评级降至中性。

  中金预计,华夏幸福难以完成业绩对赌要求,同时考虑到在三条红线新规试行后,其未来将减少拿地,土地储备规模难以提升,预收房款同比持续下降,预计未来结算收入和利润增速亦将承压。

  《小债看市》注意到,一周以来华夏幸福存续债券跌跌不休,不仅没有止跌反而越跌越深。

  1月13日,“18华夏07”于上固收显示成交净价报29.9元,跌近30.5%;“16华夏06”成交净价报60元,跌近14.8%;“16华夏05”成交净价报55元,跌近12.7%。

  “18华夏07”历史趋势

  并且,自今日起华夏幸福相关债券“15华夏05”、“16华夏债”、“16华夏02”、“18华夏01、03、06、07”、“19华夏01”仅在上交所固收平台上采取报价、询价和协议交易方式进行交易。

  昨日,“18华夏01”大跌近15%,华夏幸福旗下4只境内债收盘均续刷纪录新低,盘中其回应称债券大跌为正常市场波动,未对业务造成影响。

  如果说,债券暴跌是市场担心华夏幸福存在兑付风险,那么在其私募债按期全额付息后,暴跌趋势仍然没有止住,反而愈演愈烈。

  《小债看市》统计,目前华夏幸福存续境内债17只,存续规模369亿;其控股股东华夏幸福控股存续债券9只,存续规模102亿元,一年内二者到期债券总额为183.55亿元。

  华夏幸福和华夏幸福控股存续债券

  在境外债方面,目前华夏幸福存续9只美元债,存续规模45.6亿美元,一年内到期的境外债有16.7亿美元,综合来看其短期将面临较大集中兑付压力。

  在信用评级方面,华夏幸福和华夏幸福控股主体和相关债项的信用等级均为AAA,评级展望“稳定”。

  02、跌跌不休

  结合评级机构的降级理由,以及市场上的主流观点,《小债看市》总结华夏幸福债券暴跌的原因如下:

  1.或与无法完成业绩对赌要求有关,面临补偿压力;

  2.“三条红线”全踩,未来面临较大融资难度;

  3.传言平安持有“16华夏债”,近日选择回售,对其支持或存变数;

  4.若与平安的对赌协议无法完成,金主或将止损退出;

  5.今年河北疫情爆发,对其环京项目销售产生负面影响;

  据统计,自2018年7月入股华夏幸福以来,平安已经对其输血近300亿,如果大金主萌生退意,本就高杠杆负债经营的华夏幸福将处境唯艰。

  平安入股后,根据对赌协议,2018-2020年华夏幸福实现归母净利润分别不得低于114.15亿、144.88亿和180亿,否则华夏幸福控股将对平安资管进行现金补偿。

  具体补偿方案为,若当期实际净利润小于承诺利润的95%,需按照当期承诺净利润数与当期实际净利润数的差额×平安持有的股份比例,进行现金补偿。

  本就不宽裕的华夏幸福控股,现金补偿无疑会加重其流动性压力。

  据公开资料,华夏幸福控股的控股股东为东方银联,实际控制人为自然人王文学,主要业务运营主体为控股子公司华夏幸福。

  近年来,受业务回款放缓及产业新城异地投资建设支出增加影响,华夏幸福控股的经营性净现金持续净流出。

  经营性净现金

  截至2020年6月末,华夏幸福控股总资产为5201.52亿元,总负债4306.65亿元,净资产894.88亿元,资产负债率82.8%。

  《小债看市》分析债务结构发现,华夏幸福控股以流动负债为主,占总负债的71%。

  截至2020年6月末,华夏幸福控股流动负债有3038.96亿元,其一年内到期的短期债务有932.75亿元,短期有息负债为1031.61亿元。

  然而,与高企的短债相比,华夏幸福控股流动性十分紧张,其账上货币资金只有423.79亿元,现金短债比为0.5,略高于子公司华夏幸福0.4的比值,可见其面临较大短期偿债压力。

  除此之外,华夏幸福控股还有非流动负债1267.68亿元,主要为应付债券和长期借款,其长期有息负债有1255.23亿元。

  整体来看,华夏幸福控股刚性债务合计2286.85亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为53%。

  值得注意的是,华夏幸福控股在建及拟建项目,主要位于环京区域的三四线城市,受区域内房地产调控政策影响较大,预计未来存在销售去化压力。

  另外,华夏幸福控股所从事的园区开发建设投资规模大、业务周期长,回收周期较长,其应收账款规模逐年增长,2019年和2020年上半年该指标分别为468.71亿和523.88亿。

  应收账款高企,不仅对华夏幸福的资金形成大量占用,还存在一定回收风险。

  总体来看,华夏幸福控股有息债务规模逐年增长,债务负担较重;经营性净现金流持续欠佳,应收账款和其他应收款规模庞大,短期内面临一定的销售去化及资金回笼压力。

  03、环京龙头

  1998年,王文学在廊坊成立了华夏幸福的前身——华夏房地产,同年10月“华夏花园”开盘销售,王文学的房地产事业起步。

  后来,在知名地产策划人王志纲的建议下,王文学重仓环京区域,将企业定位为产业运营商,采用长短结合的运营模式,即长做工业园区,帮助政府招商,短做房产住宅,以短养长。

  2002年,华夏幸福与固安县政府签了60平方公里、限期50年的开发协议,开发建设固安工业园,开启了产业新城事业。

  此后,王文学在环京区域大举拿地,在固安、廊坊、香河等地开发一系列产业新城及可售的住宅类项目孔雀城。

  据说,在环京楼市最火热的时候,华夏幸福的销售人员仅靠着沙盘就能完成业绩。

  依靠对环京区域的布局,2016年华夏幸福销售额超1200亿,首次突破千亿大关,成为全国少有的区域性千亿房企。

  2017年4月,雄安新区规划出台,华夏幸福股价一周内翻倍,市值一度超过1300亿元。

  可惜好景不长,2017年6月廊坊市宣布执行三年社保限购,环京房价应声下跌,华夏幸福销售也受到了很大的冲击。

  2017年,华夏幸福实现销售额1522亿,增速较上年的66%大幅下降40个百分点。

  为了应对现金流危机,华夏幸福开始裁员缩减规模,减少拿地,2016年-2018年其储备开发用地规划计容建筑面积连续两年下降。

  即便如此,依然不能解决华夏幸福面临的巨大资金压力。

  2018年7月,华夏幸福引入战略投资者——中国平安,后者以137.7亿价格拿下19.70%股权,成为公司第二大股东,双方明确在产业新城、综合金融服务和新兴实业等领域加强战略协同合作。

  平安入股后,华夏幸福发展转变为“产业新城+商业地产”的双轮模式。其销售额仅在2018年小幅增长,近两年都是下滑状态,销售回款也大幅减少。

  近日,又传出华夏幸福欲引入新战投华润的消息,但应注意的是若有进一步的引战安排,王文学无论在股权还是业务层面控制力都将降低。

 

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