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沪深之后 北京房价会补涨吗

时间:2021-02-01 14:24:24 编辑:牛牛 来源:新浪财经-自媒体综合 浏览:252次

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  来源:财经十一人

  北京楼市有坚实的购买力基础,但北京始终会是“房住不炒”调控最严厉的城市,2021年北京房价大概率维持小幅上升态势

  文|王博 张光裕 实习生 马雨筱旭 张晴鹤

  编辑 | 马克

  国家统计局发布的2020年12月份房价数据显示,北京市、上海市、深圳市二手房同比分别上涨6.3%、6.3%、14.1%。

  元旦过后,监管层为调控上海、深圳房价,开始对离婚设限,收紧贷款政策。安居客数据显示,2021年1月,沪深两地二手房价环比分别上涨0.3%,其中上海杨浦区、嘉定区,深圳龙岗区涨幅最大,环比涨幅均超2.5%。

  1月28日,北京住建委约谈链家等中介机构,要求各机构禁止从业人员炒作房价上涨预期。

  此后,北京海淀、通州、丰台多位房产经纪人向《财经》记者透露,公司严禁向购房者传递房价上涨信号,发朋友圈也不行。

  1月29日,链家、贝壳等主流中介机构等APP上,查询“区域行情周报”、成交量的入口已经消失。

  “监管严禁炒高北京房价,制造恐慌,所以公司非常低调,但是,如果你去售楼处,自然能感受到那种气氛。”一位链家通州区新房中介说。

  市场开始担心,已经沉寂近四年的北京楼市是否会接棒补涨?

  图1:最近一年北京二手房价走势

  数据来源:安居客

  01 

  海淀学区房为何最热门

  我爱我家发布的2020年12月北京市二手房数据显示:12月北京全市网签量达20944套,环比增长21.3%,同比增长47.9%。这是时隔44个月之后,北京市网签量再次突破2万套关口,也是2017年3月以来,当月网签量的最高值。

  北京上一轮房价上涨始于2016年初,终于2017年3月17日发布的调控新政。

  317新政为全国迄今最严厉的楼市调控措施,包括认房又认贷,商业、平房、法拍房限购,公司购房限售。

  此政推出一月后,北京商品房成交量下降了近70%,市场进入冰点。上海、深圳相继推出的限购新政,均效仿了北京版本。

  去年底以来,跟随沪深步伐,北京楼市也开始回暖。东西城、海淀、朝阳、石景山、丰台等区的多位二手房、新房中介告诉《财经》记者,最近两个月看房人明显增多,新登记的房子基本上有五六个客户等着看,尤其是学区房。

  “学区房现在很受欢迎,我负责的燕西华府人大附学区,最近的成交量是之前的两倍,带看量也比之前明显增多”。一位主要负责丰台、房山学区房的链家中介告诉《财经》记者。

  名校最多的海淀区行情更加明显。

  一位负责海淀区中关村一二三小片区的经纪人告诉《财经》记者,2020年初,中关村二小片区单价为11-12万元/平米,60平两居室总价在700万左右。现在,同一户型房源成交价攀升至14万元/平方米,总价840万元,平均涨幅约20%。

  但对有需求的家长而言,房源数量比房价更重要。在中关村三小片区,家长看房意向高涨,房源已是“僧多粥少”

  东城、西城、海淀三区聚集了北京绝大部分顶级高中,从高考录取率来看,这三个区高居前列,海淀区则位处榜首。但是由于实行“锁区”政策,其他城区很难通过中考考入这三区的高中,所以不少北京家庭考虑通过购买学区房在中考前实现“移民”。但东城和西城的多校划片政策导致买学区房也会被“随机抽取”,不能保证入学,这导致西城部分学区房一夜之间价格狂跌百万。对比之下,只有海淀学区房基本仍可实现直入对口学校,这使海淀学区房价一路坚挺。

  58安居客房产研究院分院院长张波分析,2020年四季度,北京市海淀区、西城区的一些学区,二手房挂牌价格相较三季度约有10%到20%的上涨,个别房源涨幅达30%。

  二手房挂牌价格比网签价格更能反映真实市场,网签价格和实际成交价之间常会有一些偏差,如一套房子以15万元/平米成交,但网签只做12万元,从数据上看不出涨幅。

  虽然房价涨幅数据已经下架,但据《财经》记者多方采访,去年11月至今,海淀学区房价格普遍上涨,涨幅约20%。

  图2:最近一年海淀区二手房价走势

  资料来源:安居客

  02 

  新房、豪宅成新宠

  除了学区房,高端住宅和新房也是此轮上涨的主角。

  北京首都开发控股集团(首开)一位工作人员透露,位于朝阳区五环边上的华樾国际,一个月前刚开盘,总价400万元的75平小户型就售罄。

  去年12月,北京分钟寺附近,世茂、合生创展、金茂三个盘,以约11万元/平米的价格开盘,目前已售出80%。

  涨价的不仅是商品房,位于海淀区的回迁安置新房健翔花园,最近也在调价。

  该项目已发文告知所有营销人员,从2月1 日开始,楼盘执行新价格,房价由4.8万元/平米上调至5万元/平米。

  按照调控政策,刚需新盘有限价天花板,但豪宅(140平米以上)没有。

  北京丽兹行房地产顾问有限公司专注豪宅销售,该公司一位主要负责中央别墅区的工作人员透露,1月中上旬最火暴的一周,连续三天每天的网签量都达到1200套以上。“今年一开年成交量就很高,我们预计3月份之前就能迎来一波涨价高潮。”

  2020年12月,丽兹行的成交量创了2017年以来的单月成交记录。

  丽兹行主要负责海淀西山别墅区及朝阳CBD的一位经理表示,虽然一些人认为经济低速增长会对房市造成负面影响,金融当局也严控楼市资金,但宽松货币政策短期内不会退出,加上实体经济不景气,大量资金仍会涌入楼市。

  丽兹行豪宅研究所2020年报显示,当年北京豪宅成交2757套,同比上涨1%,二手豪宅成交3644套,同比上涨34%。其中豪宅别墅成交1249套,占成交总量的45%;豪宅公寓成交1508套,占55%。

  广发证券一位地产分析师认为,北京已经保刚需多年,这导致大量开发商也以刚需盘为主开发、设计。未来,新一批改善型需求成长起来后,将对大户型、地理位置好、品质好的高端住宅有强烈需求。

  多位房屋中介分析,每年12月,留学生回国都会催生一波高端住宅的置业潮,2020年尤其明显。高净值人群的收入并未受疫情过多影响,而海外投资受限,亦催生了他们投资豪宅的需求。

  图3:最近一年北京顺义区中央别墅区价格走势

  资料来源:安居客

  03 

  房价大概率小幅上升,且区域分化

  多位经纪人认为,虽然北京楼市有回暖征兆,但不会出现上海那样的涨幅。

  来自我爱我家的数据显示,与2019年相比,2020年均价上涨的有西城(2%),东城(1.9%),海淀(3.9%)和朝阳(2.9%),其它七个城区均下跌,其中通州跌幅最大,达5.3%。

  房价上涨,京沪深有共性背景,但北京又有特殊原因。

  2019年-2020年,全球金融市场经历了多次降息降准,尤其是2020年,美中都处于宽松货币政策之下,全球经济不景气,大量资金无处可去,从而流入房市。

  罗兰贝格区域经济与房地产行业首席研究员刘羽对《财经》记者分析,2020年下半年,全球股市高涨,A股一度站上3600点,近期股市又开始高位调整,部分投资人情绪出现了分化,可能转而看好楼市。

  他认为北京此轮房价抬头不是投资客炒出来的,而是刚需压抑太久后的真实供需关系体现,2017年317新政之后,部分白领、中产财富已经积累了四年,不管是为了孩子上学,还是为了置换改善,都已具备了购买力。

  张波表示,在严格的政策调控下,北京部分二手房过去三年跌幅超10%,波谷期后,市场有自然回调的动力。“房价回到2016年的水平,属于市场理性的价格回归。在此基础上,部分有炒作空间的地块可能出现超预期上涨。”

  从人口结构来看,北京2014、2017年人口出生率都高于1991年以来的平均水平,其中2014年为最高9.75‰,大多数家长都会提前三年为孩子上学选购学区房,这也催生了此轮北京学区房涨幅过高。

  另外,美英、欧洲疫情仍然未得到有效控制,很多计划让孩子出国留学的家长,都把目光投向了国内学区房。

  但《财经》记者在采访中发现,不管是刚需新房、二手房还是高端住宅,北京不存在全域普涨现象。

  首开等房企仍有别墅卖不出去,除了学区,丰台、石景山、通州等地仍存在二手房降价,新房去化艰难的情况。

  国家统计局数据显示,北京市常住人口2017年为2171万人,2018年降至2154万人,2019年保持2154万人不变。与此同时,限竞房(限房价,竞地价)、限价商品房却大量入市,对二手房形成挤压。

  安居客数据显示,目前北京市场上的可售新房房源同比增长了一倍,预计今年1月份的成交量也高于去年同期。

  多位中介公司高管认为,2021年北京整体成交量仍会上涨,新房成交将迎来大年。2020年,北京市场的新房多是位置偏远的限竞房。但当年成交的50幅住宅地块中,有38幅是纯商品房地块,这个数字在2019年为14/49,在2018年为1/52。这意味着2021年北京将有更多普通商品房面市。不排除北京市会在2月出台政策,对市场先期调控。

  张波认为,全国所有重点城市的普涨时代都已经过去,只有具备“IP属性”的地区才会有上涨空间。

  “IP属性”主要包括配套资源、产业发展和人口导入三个维度。例如交通便捷,拥有江湖景资源,有重点产业支撑区域经济发展。

  针对北京,张波认为有上涨空间的仍是城市核心区。如果没有政策干预,核心区房价有较强的上涨动力,涨势会逐步从学区房向其它板块和项目蔓延。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,2021年房价大概率会维持小幅上升态势。北京拥有庞大购房群体,撑起了北京的高房价。但北京长期处在政策严控之下,又注定了房价不会大幅上涨。

  一位业内资深经纪人表示,今后北京仍会是全国“房住不炒”调控最严厉的城市,两会召开在即,监管层不会让北京楼市波动过大。“我们也不希望波动太大,否则停了网签、限贷一来,我们都没生意可做了。”

  图4:2020年北京各区二手住宅成交均价及同比涨跌

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